Règlement de copropriété et juste titre

Le règlement de copropriété ne constitue pas un juste titre permettant de bénéficier de la prescription acquisitive abrégée.

À la suite de travaux réalisés sans autorisation dans trois cours communes, grevées d’un droit de jouissance, d’une copropriété composée de trois lots appartenant à des copropriétaires différents, un copropriétaire a estimé qu’il s’agissait d’une appropriation illicite des parties communes et a demandé la remise des lieux en leur état initial.

Les défendeurs ont invoqué le bénéfice de la prescription acquisitive abrégée en vertu de leur titre de propriété et des stipulations du règlement de copropriété.

La cour d’appel a fait droit à leur demande et a jugé qu'il résultait du règlement de copropriété et de l'acte de propriété que les cours situées de part et d'autre du lot n° 2 et derrière celui-ci, étaient affectées à la jouissance spéciale dudit lot, qu'il est expressément mentionné dans le règlement de copropriété que l'acquéreur du second lot aura seul l'usage de la cour comprise en son lot, il pourra les modifier et disposer de ces constructions et cour comme il l'entendra à condition de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots. Dès lors, cette mention du règlement de copropriété est suffisante pour établir un juste titre.

Pour censurer les juges d’appel, la Cour de cassation retient que le règlement de copropriété, n'ayant pas de caractère translatif de propriété, ne constitue pas un juste titre permettant de bénéficier de la prescription acquisitive.

Civ. 3^e, 18 déc. 2025, n° 24-15.759

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